বাংলাদেশে জমি কেনা-বেচার প্রক্রিয়া বেশ জটিল এবং এতে কিছু আইনি ও প্রশাসনিক ধাপ অনুসরণ করতে হয়। জমি কেনার আগে ভালোভাবে যাচাই-বাছাই করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ, কারণ প্রতারণার সম্ভাবনা থাকে। এখানে পুরো প্রক্রিয়াটি ধাপে ধাপে ব্যাখ্যা করা হলো—
Step 1: জমির খোঁজ ও যাচাই-বাছাই
জমি কেনার আগে নিচের বিষয়গুলো যাচাই করা উচিত—
- জমির মালিকানা যাচাই
- খতিয়ান (CS, SA, RS, BS খতিয়ান) পরীক্ষা করুন।
- দাগ নম্বর ও পর্চা মিলিয়ে দেখুন।
- দলিল (সেল ডিড, দানপত্র, রায় পত্র ইত্যাদি) পরীক্ষা করুন।
- জমির মালিক জীবিত কিনা নিশ্চিত হন।
- জমির দখল আছে কিনা দেখুন
- মালিক জমিটি নিজে ভোগ করছে নাকি অন্য কেউ দখল করে আছে, তা যাচাই করুন।
- জমির শ্রেণি পরীক্ষা করুন
- এটি কৃষিজমি, আবাসিক, বাণিজ্যিক, জলাশয় নাকি অন্য কোনো ক্যাটাগরির জমি, তা নিশ্চিত করুন।
- জমির উপর মামলা আছে কিনা দেখুন
- আদালতে জমি নিয়ে কোনো মামলা চলছে কিনা, তা ইউনিয়ন ভূমি অফিস বা AC (Land) অফিস থেকে জেনে নিন।
Step 2: দাম নির্ধারণ ও দলিল প্রস্তুতি
যদি জমি কেনার সিদ্ধান্ত চূড়ান্ত হয়, তাহলে—
- বাজার মূল্য যাচাই করুন
- স্থানীয় জমির বাজার দর যাচাই করুন।
- জমির দাম নিয়ে আলোচনা করুন
- দরদাম ঠিক করুন এবং একটি প্রাথমিক চুক্তি (Agreement) করতে পারেন।
- স্ট্যাম্প ডিউটি ও রেজিস্ট্রেশন খরচ নির্ধারণ করুন
- জমির দামের উপর নির্ভর করে সরকারি ফি (স্ট্যাম্প ডিউটি, রেজিস্ট্রেশন ফি, ভ্যাট) দিতে হয়। সাধারণত ৮-১০% খরচ হয়।
- দলিল প্রস্তুত করুন
- একজন দক্ষ উকিল বা নোটারি পাবলিকের মাধ্যমে দলিল তৈরি করুন।
Step 3: জমি রেজিস্ট্রেশন ও নামজারি (Mutation) করা
- দলিল রেজিস্ট্রেশন
- সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে গিয়ে দলিল রেজিস্ট্রেশন করুন।
- জমির হস্তান্তর (Possession) গ্রহণ করুন
- রেজিস্ট্রেশনের পর জমির দখল বুঝে নিন।
- নামজারি (Mutation) আবেদন করুন
- ভূমি অফিসে গিয়ে নামজারি করুন, যাতে আপনার নামে জমির খতিয়ান প্রস্তুত হয়।
- খাজনা পরিশোধ ও খাজনার কাগজ নিন
- নিয়মিত জমির খাজনা পরিশোধ করুন এবং রসিদ সংগ্রহ করুন।
Step 4: জমির উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা
- জমিতে ভবন নির্মাণ করতে চাইলে বিল্ডিং প্ল্যান অনুমোদন নিতে হবে।
- জমির চারপাশে বাউন্ডারি ওয়াল দিয়ে সুরক্ষা নিশ্চিত করুন।
জমি কেনার সময় প্রতারণা এড়ানোর টিপস
✔ নকল দলিল পরীক্ষা করুন – রেজিস্ট্রি অফিস থেকে যাচাই করুন।
✔ এক জমির একাধিক বিক্রেতা কিনা দেখুন – জমির মালিক একাধিক ব্যক্তি হলে সবার সম্মতি নিন।
✔ উকিল ও ভূমি বিশেষজ্ঞের পরামর্শ নিন।
✔ স্থানীয় প্রশাসন ও ইউনিয়ন ভূমি অফিস থেকে যাচাই করুন।
জমি কেনা-বেচা বাংলাদেশে বেশ কঠিন হতে পারে, কিন্তু সঠিকভাবে যাচাই-বাছাই ও আইন মেনে চললে এটি নিরাপদ ও সহজ হতে পারে।
dyEU lBC KPIU QHYnNfjI DiEVzu ufjF EBmg
VZFLU aQM eUUui tWEj